深圳哪里買房劃算，增值潛力大

日期：2021-11-11辦事類別：主頁 > 城市服務(wù) > 土地房產(chǎn) > 深圳買房 > 辦事標(biāo)簽：深圳買房(3)深圳買房攻略(2)

近年來，深圳樓市一片火熱。而在現(xiàn)階段，深圳一路向西發(fā)展的情況下，沉寂已久的東進(jìn)戰(zhàn)略還有機會嗎？深圳哪個區(qū)域最有投資潛力呢？我們先看看深圳的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。

（東進(jìn)戰(zhàn)略示意圖）

（東進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃圖）

深圳經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

自2012年首度超越廣州之后，深圳的經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)出強勁的動力，與廣州之間已拉開了不小的差距。

2020年深圳市GDP達(dá)到27670.24億元，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例為0.1:37.8:62.1。與廣州不同的是，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比高出廣州10%左右，而且更多地在高新技術(shù)方面發(fā)力。2020年先進(jìn)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)到72.5%，高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)到66.1%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額2728.57億元，同比增長10.6%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到37.1%。

另一方面，根據(jù)《2020全球科技創(chuàng)新中心評估報告》的數(shù)據(jù)顯示，深圳在全球科技創(chuàng)新中心100強中位列第27名，香港位列第15名，上海位列第12名，北京則位列第7名，而廣州位列第46名，反映出深圳在科技創(chuàng)新中較強的實力。

而在代表科技投入水平的研發(fā)投入占GDP比重中，深圳最近幾年一直保持在4%以上的水平，遠(yuǎn)高于全國2%的水平，在4個一線城市中排名第二。

研發(fā)投入占GDP比重

如果說科技代表的是硬實力，那代表軟實力的就是金融了。2020年末，深圳金融本外幣存款正式突破10萬億，排名全國第四，增長率更是達(dá)到21.4%，全國第一。

看完了整體的發(fā)展?fàn)顩r，再來看看片區(qū)的情況。

可以看到發(fā)展最好的還是南山區(qū)，西部片區(qū)在前五中占了4個名額，而東部片區(qū)的龍崗奮力突圍，緊追福田。光明、坪山雖然基數(shù)較低，但是增長不錯。而對比兩部分的GDP總和，東部達(dá)到21072億元，西部則是6544.04億元，實力相差懸殊。

在人口密度方面，福田區(qū)排名第一，西部各區(qū)除了光明均高于東部，東部的大鵬新區(qū)排名最后。

東部還有沒有機會呢？我們看看未來的政策導(dǎo)向。

深圳未來發(fā)展重要方向

在《深圳市十四五規(guī)劃》中，提出了全面優(yōu)化城市開發(fā)格局，深入實施“東進(jìn)、西協(xié)、南聯(lián)、北拓、中優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略，完善“多中心、網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式、生態(tài)型”空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“一核多心網(wǎng)絡(luò)化”城市空間體系的發(fā)展戰(zhàn)略。

明確了“10+1”區(qū)的定位及重點項目。

福田區(qū)：聚焦金融、科創(chuàng)、時尚等核心功能的中央活力商務(wù)區(qū)，重點推進(jìn)深港科技創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)；

南山區(qū)：具有創(chuàng)新資源集聚輻射樞紐功能的中央智力區(qū)，重點推進(jìn)西麗湖國際科教城建設(shè)；

羅湖區(qū)：建設(shè)舊城改造可持續(xù)發(fā)展的國際旅游消費區(qū)，重點推進(jìn)深港口岸經(jīng)濟帶建設(shè)；

鹽田區(qū)：國際航運樞紐和離岸貿(mào)易中心，重點推進(jìn)沙頭角深港國際旅游消費合作區(qū)建設(shè)；

寶安區(qū)：珠江兩岸協(xié)同發(fā)展的區(qū)域服務(wù)中心，優(yōu)化西部向灣格局，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)寶安中心區(qū)和海洋新城；

龍崗區(qū)：全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地的深圳東部中心；

龍華區(qū)：新興產(chǎn)業(yè)高地和時尚產(chǎn)業(yè)新城；

坪山區(qū)：未來產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)的深圳東部中心，重點推進(jìn)深圳高新區(qū)坪山園區(qū)和粵港澳大灣區(qū)深圳生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)；

光明區(qū)：世界一流科學(xué)城和深圳北部中心，重點推進(jìn)光明科學(xué)城建設(shè)；

大鵬新區(qū)：世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)，重點推進(jìn)國際旅游自由港建設(shè)；

深汕特別合作區(qū)：新興產(chǎn)業(yè)新城。

深圳市政府可謂雨露均沾，提倡的是多中心式的發(fā)展。我們注意到向西強調(diào)的是協(xié)助珠江兩岸共同發(fā)展、向南強調(diào)的是聯(lián)合香港發(fā)展，中部強調(diào)優(yōu)化，向東則強調(diào)推進(jìn)，向北強調(diào)開拓，很顯然深圳未來的重點還是在東進(jìn)以及北拓。

但是現(xiàn)階段，廣東省提出“一核一帶一區(qū)”的發(fā)展新格局，而珠三角九市扮演者區(qū)域發(fā)展核心的角色。

在2020年度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，珠江東岸的深圳東莞GDP總和達(dá)到了37320億元，反觀珠江西岸的中山、珠海、江門加起來一共是9833億元，還不到珠江東岸的三分之一。

2020年粵港澳地區(qū)城市生產(chǎn)總值熱力圖

作為沿海經(jīng)濟帶的核心，內(nèi)部發(fā)展嚴(yán)重不平衡。核心不夠“硬”，試問如何能夠支撐起這條“帶”？

而深圳作為“核”里面的主引擎之一，肩負(fù)著帶動珠江東西兩岸平衡發(fā)展的歷史使命。

《廣東省十四五規(guī)劃》指出，以深化廣深“雙城”聯(lián)動強化核心引擎功能。推動廣州、深圳立足全局謀劃城市功能布局和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善發(fā)展聯(lián)動機制，全面深化戰(zhàn)略協(xié)同、戰(zhàn)略合作，建設(shè)具有全球影響力的大灣區(qū)“雙子城”，放大輻射帶動和示范效應(yīng)。著力建設(shè)“半小時交通圈”，推進(jìn)建設(shè)廣州至深圳高鐵新通道。

在中共深圳市委六屆十五次全會上，強調(diào)了要把握重點精準(zhǔn)發(fā)力，深度融入“一核一帶一區(qū)”區(qū)域發(fā)展格局，攜手廣州“雙城聯(lián)動、比翼雙飛”，促進(jìn)珠江口東西兩岸融合發(fā)展。

我認(rèn)為，廣州與深圳雙城聯(lián)動，共同促進(jìn)珠江東西兩岸融合發(fā)展將是未來5年的主旋律。這其中，又以西麗片區(qū)以及前海自貿(mào)區(qū)最為重要。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局公示的西麗湖中心區(qū)規(guī)劃草案，西麗中心區(qū)定位為南山北部新興產(chǎn)業(yè)集聚片區(qū)、西麗國際科教城綜合配套服務(wù)片區(qū)。

西麗湖國際科教城發(fā)展定位為世界一流大學(xué)城、國家基礎(chǔ)科學(xué)和應(yīng)用基礎(chǔ)研究中心、粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新“智核”，是推進(jìn)源頭創(chuàng)新的空間載體。

留仙洞總部基地，集戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)總部特征為一體，未來將成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展的新平臺和創(chuàng)新“高地”，將形成超過3000億元的總部經(jīng)濟集群。

西麗綜合交通樞紐是深圳國家鐵路客運“三主四輔”的主樞紐之一，規(guī)劃有11座站臺22條線路，其中將引入4條高鐵+2條城際+4條地鐵，成為集高鐵、城際、城市軌道于一體的大型綜合交通樞紐。

而對于前海自貿(mào)區(qū)，《廣東省開發(fā)區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃（2020-2035 年）》指出，條件成熟時推動深港合作區(qū)創(chuàng)新發(fā)展。以粵港澳深度合作為主題，推動前海合作區(qū)實現(xiàn)連片擴區(qū)，將蛇口及大小南山片區(qū)、寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)、機場及周邊地區(qū)、會展新城及海洋新城片區(qū)整合納入，并在新擴區(qū)域?qū)嵤┣昂Ｓ嘘P(guān)支持政策，疊加自貿(mào)試驗區(qū)改革創(chuàng)新政策。

按照上述《方案》，把寶安機場、國際會展中心等納入前海，整個粵港澳大灣區(qū)的濱海地區(qū)幾乎連成一片，前海成為連接珠江口東西兩岸的中樞節(jié)點，有望成為珠三角新的經(jīng)濟地理中心。

未來發(fā)展過程中的投資機會

顯然，深圳近五年的發(fā)展重心仍然在西部，但是隨著西部各區(qū)域可開發(fā)土地所剩無幾，東進(jìn)和北拓會迎來長期發(fā)展的機會。

整體來說西部經(jīng)過長期的發(fā)展，價格也顯著高于東部，是打新的不二選擇，而東部則會在未來五年之后十年之內(nèi)等來屬于自己的機會。那么各個片區(qū)的投資機會如何呢？

福田區(qū)：均價90000元/平方米，未來已不會是深圳的發(fā)展龍頭，但是配套成熟，工作生活均便利，自住以及保值可以選擇；

南山區(qū)：均價110000元/平方米，雖然是深圳最高價的區(qū)域，有一定投機成分，但是結(jié)合南山的總部經(jīng)濟來看就感覺還好了，因為這是給總部高層買的，高凈值人士更看好發(fā)展前景對價格不會太敏感；

羅湖區(qū)：均價79000元/平方米，配套好，學(xué)校優(yōu)秀，而且有舊改預(yù)期，自住、保值、投機都不錯；

鹽田區(qū)：均價55000元/平方米，人口密度僅3239人/平方公里，排倒數(shù)第三，價格虛高；

寶安區(qū)：均價66000元/平方米，作為珠江兩岸協(xié)同發(fā)展區(qū)域服務(wù)中心，個人認(rèn)為這里將是未來大灣區(qū)重點發(fā)展的區(qū)域，在同等價格的情況下會優(yōu)先考慮；

龍崗區(qū)：均價450000元/平方米，作為全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地的深圳東部中心，與東莞、惠州等發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域能產(chǎn)生較強的協(xié)同效應(yīng)，且近幾年經(jīng)濟發(fā)展良好，價格相對較低，是性價比較高的區(qū)域；

龍華區(qū)：均價620000元/平方米，相近的價格下寶安更有吸引力；

坪山區(qū)：均價38000元/平方米，作為未來產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)的深圳東部中心，這個價格性價比很高，而且與龍崗一樣是東部發(fā)展的主要推力，投資價值不錯；

光明區(qū)：均價45000元/平方米，高規(guī)格建設(shè)的光明科學(xué)城給這個片區(qū)帶來不錯的投資機會，而且作為深圳北部中心，未來無論是北拓還是與西麗國際科教城的聯(lián)動都會讓人有所期待；

大鵬新區(qū)：均價40000元/平方米，人口密度僅為518人/平方公里，地多人少，作為生態(tài)發(fā)展區(qū)，基本沒有投資價值；

深汕特別合作區(qū)：均價15000元/平方米，雖然只有短短“新興產(chǎn)業(yè)新城”六個字，但是未來會有更多的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及交通連接，在這個價格下與其買惠州不如買深汕特別合作區(qū)，起碼是名正言順的。