通過圖上2021年深圳限貸限購可以得出結(jié)論，在深圳購買，我們不僅要有一定的首付，還得具備購房資格。否則，就無法在深圳購買商品房。那么，在新政之下，我們要如何在新政策的規(guī)則下，完成我們的在深圳購房夢想呢？想必這是大家非常關(guān)心的一個話題。那就言歸正傳，直奔主題吧！

接下來所講的東西，我會分成若干大塊來闡述，

第一塊，購房名額

買深房的第一個門檻，便是購房名額問題，在深圳這個地方，不缺乏有錢人，購房的資金自然不是什么大問題。解決這個名額問題，大部分會選擇以下幾種，

1，借用親戚名額代持房產(chǎn)，

2，借用房票來購買房產(chǎn)(目前新政策之下，這個婚票也有一定限制)，

3，以公司名字來持有房產(chǎn)。

無論是那種方式，都是為了解決購房名額問題。若從風險和成本的角度出發(fā)，此三種方式，很明顯第2種方式比較妥當，最多在婚姻的記錄上，多一些婚姻的記錄而已，其他并不受任何損失。至于代持的缺點，便是時間太長，很難把控持有人(在購房這件大事上，別談什么親戚，更不要去考驗人性，在利益面前，骨肉都可以相殘，更不要說只是親戚關(guān)系。所有想要用此方法的朋友們，請慎重考慮，實在是沒有辦法一定要用此方法的，一定要保留好所有憑證，簽署好合法的文件)。用公司購買房產(chǎn)的缺點，是以后出手會涉及的稅費較高，且融資能力較弱，處置相對而言比較復(fù)雜。要想將婚票用到極致，且可以無限次使用，細節(jié)可私下交流一下?？捎么朔绞綗o限次購買房產(chǎn)，在這里不便多言。

第二塊，購房的資金

關(guān)于購買資金這個話題，無非有2種來源，

第一種來源
 

自有資金(無論是打工存的錢，還是做生意賺的錢，或是父母給的錢和找親戚朋友借的錢，都屬于自有資金這個范疇)，購買首套房的朋友們，大多數(shù)是按照這個方式獲取的購房資金，且父母和借親戚朋友的占比高達60%以上。利用自身條件湊齊首付款的僅占40%比例。

第二種資金來源;

融資貸款(說到融資貸款，相信朋友們都不會陌生，常用的方式，就是金融杠桿。

1，信貸類融資杠桿;
 

(適用于無資產(chǎn)一族，主要的客戶群體，1，有代發(fā)工資，2，開公司有納稅的，3，有社保和繳納公積金，4，有保單)等，可融資的金額大概在 50萬-300萬之間，年化利率區(qū)間大部分在4%-10%之前，還款的方式有很多種，可根據(jù)自身的收入進行選擇。具體的額度會根據(jù)自身的條件和融資的方法來獲取。

2，資產(chǎn)類融資杠桿;
 

(適用于有房一族，有車一族，這類融資相對信貸類比較容易，且金額相對而言比較高，最常見的融資手段，有房一族的，可以到銀行申請一筆抵押經(jīng)營貸，但前提是房產(chǎn)必須要有一定的空間，住宅類房產(chǎn)一般可貸房產(chǎn)價值的70%，商業(yè)類房產(chǎn)一般可貸房產(chǎn)價值的50%，融資的額度，區(qū)間可達到100萬-3000萬，年化利率大部分在4%左右，期限：3年-5年不等，還款方式多數(shù)為先息后本。

倘若額度真的不夠，還有一些以房產(chǎn)融資方式可以選擇，那便是房產(chǎn)二押，市面上大部二押的可貸額度，能達到房產(chǎn)價值的80%-85%，年化區(qū)間10%-15%，額度最高可貸1000萬，此融資成本相對而言，會比較高，需要的小伙們可根據(jù)自身的還款能力來選擇。

第三塊，購房的時機
 

在購房這件大事上，前期的準備工作一定要充分，▲至少在購房名額上，你得隨時準備著，這是最基礎(chǔ)的條件，沒有名額，機會再好，也只能眼巴巴的看著，有錢在手也是干著急，但有預(yù)算花錢買名額的可以忽視，畢竟愿意花錢，名額這件事都算小事了。其次，▲你得自己盤算一下自己可調(diào)動的可用資金，包括自己可最大融資貸款的資金，都可以計算在內(nèi)。

以上準備完畢，接下來，只需要等待一個好的機會。在買房這件事上，永遠會存在著兩撥人，剛需購買者和投資購買者。1，我們先從剛需談起，這類群體，大多數(shù)是首套房，購房的主要面臨的問題有;1,資金不足，2,月供壓力不能太大，3,總價不能太高，4,交通和購物要便利。

綜合以上的情況，給到剛需購買者的建議是，一，未婚人士，手頭確實不充裕，可以先買套1房1廳的先過度幾年，先上車，再置換大的，首付差不多就買，要知道，在深圳這個地方，你存錢的速度，永遠趕不上房子上漲的速度。再加上深圳的高消費，你的那點資金，不買房，再過幾年后，你手里依然存不下這個錢。所有，對于未婚人士來講，先上車便是最佳的購房時機。二，已婚人士，大部分都是有小孩的三口之家，此時就不得不考慮購買2房以上的房子了，這樣的家庭結(jié)構(gòu)，更多的要考慮全家的收入和支出，考慮好小孩的上學(xué)問題，考慮房子的居住環(huán)境，考慮生活的便捷性。除此以外，還得選擇品質(zhì)較高的樓盤，例如樓齡，小區(qū)的公共配套設(shè)施，物業(yè)的管理水平都得考慮進去，這關(guān)乎到居住體驗和房子增長率。

第四塊，購房如何選擇
 

買房是一門學(xué)問，也是很專業(yè)的事情，買好了不僅可以改善生活質(zhì)量，也會給工作和心情帶來愉悅。購房要如何選擇，應(yīng)該注意那些問題，這是一個非常重要的話題。作為一名長期關(guān)注房產(chǎn)和金融的人士，有幾點拙見，希望能盡量少讓很多小伙們?nèi)肟印?/p>

第一坑，樓層問題，大家最常犯的錯誤，樓層的選擇，決定了你房子的價值，以及居住體驗，電梯房，特別要避開二樓三樓，特別是樓下有商業(yè)的，油煙問題，采光問題，潮濕問題，蚊子蟑螂老鼠問題，下水問題，垃圾問題等！價格便宜的同時，你得忍受如上可能存在的問題。其次，樓頂?shù)姆浪畣栴}，隔熱的問題，水壓不足的問題，防火問題都得考慮。

第二坑，朝向問題，重點要關(guān)注，是否朝馬路，是否通風，是否西曬，是否有遮擋物，是否有醫(yī)院，是否有臭水溝，是否垃圾場等一些列問題。

第三坑，樓齡問題，千萬別抱著拆遷的心態(tài)買老樓，你真的沒那么好的運氣。樓齡這個問題，不僅關(guān)系到居住環(huán)境，更關(guān)系到很重要的金融屬性，金融屬性又關(guān)系著房產(chǎn)的流通性。一般超過30年以上的樓齡，銀行可貸的額度和成數(shù)會相對降低很多，更有部分銀行，根本不受理超30年以上房產(chǎn)的貸款。房子若沒有金融的支撐，那不動產(chǎn)真的就不動了。壓你的資金不說，想要變現(xiàn)的周期和便利將會大打折扣。但土豪可以忽視這個問題，畢竟土豪不缺錢。

第四坑，房屋的性質(zhì)，很多初次購房者，稀里糊涂的會買到一些比較特殊性質(zhì)住宅，給自己帶來不小的麻煩，其中有三拼房，辦公樓房，商業(yè)樓房，公寓房，新型產(chǎn)業(yè)用地房，一本證的紅本房等一系列類型比較特殊的房子。這類房產(chǎn)，因為價格在市場上相對而言較低，在初次買房的人當中相對比較受青睞。一不小心，就會入手，成為接盤俠。

第五塊，供樓的計劃

大部分購房者，買完一套房后，手里所剩的流動資金了了無幾。當你成為有房一族，接下來意味著就是每月的供樓問題，無論你是否失業(yè)，是否生意不好，還是你生病了，甚至你離婚了，你每月都得先把月供還上。所有，在供樓這件事上，你得做好長遠的打算，以目前深圳的政策，房產(chǎn)購買之日起，3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)上，你至少得準備3年的月供。很多人會有疑問，剛買房，手里幾乎都是干干凈凈，到哪里有去弄三年的月供。其實大可不必擔心，當你名下有一套房產(chǎn)以后，你便可以適當?shù)睦媒鹑诟軛U來完成你的供樓計劃。

第一個金融產(chǎn)品，

大額信用卡，有房以后，你得備用幾張大額信用卡，可以用房產(chǎn)申請幾張5-10萬的信用卡，作為一筆應(yīng)急資金。萬一工作或者生意有變動，可以用這筆資金暫時墊付月供，達到緩解經(jīng)濟狀況的作用。

第二個金融產(chǎn)品，

大額信用貸，申請一筆30萬就夠，年化大部分為4%內(nèi)，有房一族可輕松獲得，如果你怕抗不過三年，這筆資金可保你順利度過，根本無需擔心月供問題，你可以認為這是以貸養(yǎng)貸，但事實大部分玩的都是這個招數(shù)，利用金融產(chǎn)品才能使自己平穩(wěn)過度。想要玩的長久，你還得具備持續(xù)的賺錢能力，否則，坐吃山空是遲早的事。

第三個金融產(chǎn)品，

第三個金融產(chǎn)品你得自己設(shè)計，把每月收入的錢做一個合理的安排。設(shè)置一個資金池，房貸和貸款的月供，你至少得準備6個月以上，以備在惡劣的情況下(例如疫情，生意失敗，股票虧損，生一場大病，家里的重大變故)等，還有足夠的時間和充足的資金來應(yīng)對糟糕的情況。用股票的邏輯來講的話，就是你要留有足夠的倉位，才能增加勝算的機率。這部分資金，無論有多好的投資，都不要輕易去動它，因為它是安全墊，是底牌，一旦被你習(xí)慣性挪用，真要遇到特殊情況，你的處境將非常被動。

總之，購房是一種常態(tài)，更是一門學(xué)問，

我們不要畏懼買，但也不能盲目買，合理地根據(jù)自身情況做好規(guī)劃。精挑細選的同時也要膽大心細，該出手的時候不要猶豫，沒有所謂的市場好壞，越是遇冷的時候，能撿到便宜的機會就越多，不要聽風就是雨，看跌的都只是吃瓜群眾，漲跌都只會在一旁口水，你得有自己的判斷和計劃，方能立于不敗之地。

2021年11月11日，凌晨3:05分  作者：Laamma